记者王红茹|北京报道  （2012年第14期）

    近日，民(mín)政部表示，鼓励各地探索“以房养老”等养老新(xīn)模式。继两会后，“以房养老”再度引起关注。

    作為(wèi)“以房养老”这一模式的首创者和推动者，中國(guó)房地产开发集团（下称“中房集团”）理(lǐ)事長(cháng)孟晓苏至今心存遗憾。

    “以房养老”9年前首次提出

    2003年3月25日，对时任中房集团总裁的孟晓苏来说，却有(yǒu)着不平凡的意义。这一天，他(tā)呈递给温家宝总理(lǐ)的一份关于《建立“反向抵押贷款”的寿险服務(wù)》的建议稿得到批示。

    “住房反向抵押贷款”，又(yòu)称倒按揭，是西方发达國(guó)家专為(wèi)“以房养老”设计的险种。

    孟晓苏在建议中详细阐述了设立“反向抵押贷款”保险项目的好处：一旦设立，将使拥有(yǒu)私人房产并愿意投保的老年居民(mín)享受到过去难以想象的寿险服務(wù)。

    这一设想与孟晓苏当时的工作变动有(yǒu)关。1992年，孟晓苏调至中房集团工作。1998年，组织上打算调他(tā)到一家大型國(guó)有(yǒu)保险公司当总经理(lǐ)。“在中房干了6年多(duō)，如果调我走，我拿(ná)什么东西去呢(ne)？”孟晓苏说，这家保险公司当时利差损失得厉害，急需通过投资来转换结构，于是自己就拿(ná)出了“以房养老”的方案。之后，调动虽未成行，却促成了孟晓苏“以房养老”理(lǐ)论框架的形成。

    我國(guó)自2000年起就已进入老龄化社会。2000年我國(guó)60岁以上老年人口已达到1.3亿，占总人口比例為(wèi)10.26%；65岁以上人口超过9400万，占总人口的7%以上。再加上当时老年人每月可(kě)以支配的收入仅有(yǒu)一两千元，生活拮据。而老人们价值几十万、上百万的自有(yǒu)房产，在当时的制度、规定下，大多(duō)不可(kě)能(néng)先行出售或出租赢利，只能(néng)留待身后传诸子女，而子女往往有(yǒu)自己的房屋，发愁的是如何赡养父母。

    经过多(duō)年潜心研究，同时结合英法等欧洲國(guó)家已经成熟的“抵押房产、领取年金”的寿险服務(wù)，孟晓苏认定，“以房养老”这一舶来品，能(néng)够解决我國(guó)的老龄化问题。“这种产品多(duō)好啊，有(yǒu)利于构建和谐社会，而且还可(kě)以使老人活得很(hěn)有(yǒu)尊严。”孟晓苏说。

    9倍于保险业总资产的老人房产

    据孟晓苏介绍，当时保监会对温总理(lǐ)的批文(wén)反应迅捷。2003年8月，保监会向國(guó)務(wù)院呈上《关于开办“反向抵押贷款”有(yǒu)关问题的报告》，报告肯定了在我國(guó)引入“反向抵押贷款”具有(yǒu)重要意义，同时提出，还需研究三个关键环节：一是房产价值的评估；二是投保人预期平均寿命的确定；三是财产权的处分(fēn)问题。报告强调，将在调研后起草(cǎo)试点方案，并进行论证，再报國(guó)務(wù)院批准实施。

    在孟晓苏看来，保监会当时的态度还是积极的，但此后却没了音信。

    孟晓苏2006年创办幸福人寿保险股份有(yǒu)限公司（下称“幸福人寿”）并担任董事長(cháng)，目的之一就是试水“以房养老”。但直到目前，幸福人寿的主要保险业務(wù)中，仍然看不到“以房养老”的身影。

    “保监会对这个产品的态度一直是犹豫的，没说不做，但是也没让保险公司做。这种产品对保险公司多(duō)好啊，保险业现在总资产才5.6万亿，中國(guó)现在的房产总规模是200亿平方米，每平方米的价值按5000元计算，整體(tǐ)房产总价值在100万亿左右，100万亿有(yǒu)一半或者一半以上握在老人手里，这样的房产价值有(yǒu)50万亿。50万亿是目前保险业总资产的9倍左右。為(wèi)什么不做呢(ne)？”孟晓苏说。

    倒按揭是最大障碍？

    保监会人身保险监管部是具體(tǐ)负责“以房养老”业務(wù)的部门。1月16日，保监会人身保险监管部丁昶处長(cháng)在接受《中國(guó)经济周刊》采访时直言：“我们在2000年就研究了‘以房养老’，并且了解了很(hěn)多(duō)情况，当时感觉这个事情有(yǒu)利弊两个方面。利的方面，对我國(guó)解决养老问题显然是一个非常有(yǒu)效的途径；同时对保险公司也不错，是一个長(cháng)期的现金流出。但是，从产品层面考虑，感觉风险也是蛮大的。”

    丁昶向记者详细列举了四大风险点：首先，老人去世后房屋反購(gòu)问题。其次是中國(guó)的房屋70年使用(yòng)权问题。第三是房屋质量问题。第四，做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下。“即使在这样的情况下，其实这个事情还是可(kě)以做，只是说把范围限定得窄一些，把贷款金额弄得小(xiǎo)一点，把人群再控制得窄一点。但是，我们面临的最大政策问题到现在都没有(yǒu)解决。”丁昶说，最大政策问题就是，反向抵押贷款本质上是一个反向的按揭贷款，而保险业不允许做按揭贷款。

    “当时我们找了中國(guó)人民(mín)银行，人民(mín)银行说这实际上是一个贷款业務(wù)。而贷款，保险公司不可(kě)以做。假如國(guó)家能(néng)给我们一个政策，说允许保险业做这种形式的按揭贷款，前面说的风险因素都考虑到，我们还是可(kě)以做的。现在，事情就卡在这个政策上了。”丁昶说。

    在國(guó)外，保险公司可(kě)以做按揭贷款，而在我國(guó)却是禁止的。针对保监会提出的按揭贷款政策问题，孟晓苏并不认同，“‘以房养老’产品是反向抵押贷款，不是银行业的抵押贷款（按揭贷款）。这个产品的英文(wén)名字是CollateralizedAnnuity，叫做抵押的年金——抵押房产，领取年金，就是一种保险产品。只要保监会批了就能(néng)做，跟按揭贷款是两码事。”

    孟晓苏表示，对于“以房养老”问题，保监会没有(yǒu)接触过这种产品，有(yǒu)一些顾虑也很(hěn)正常。“他(tā)们更多(duō)的是担心保险业本身遭受风险，也是担心保户的资金遭受风险。”

    可(kě)先从无子女老人做起

    现实生活中，老人给子孙留遗产的传统观念等國(guó)情，让“以房养老”实施起来难度加大，孟晓苏对此深表理(lǐ)解，他(tā)同时建议，“如果目前‘以房养老’在有(yǒu)子女的家庭推广存在障碍，可(kě)以先从无子女、有(yǒu)房产的老人开始推广。”

    前不久，中國(guó)老龄协会发布了一组数据：中國(guó)老年人的数量已经从原来的1.78亿增長(cháng)到了现在的1.85亿。而中國(guó)有(yǒu)10%的无子女、有(yǒu)房产老人。按照这个数据计算，中國(guó)有(yǒu)将近1850万左右的老人属于无子女、有(yǒu)房产的情况。

    日前有(yǒu)媒體(tǐ)报道，今年7月起，台湾地區(qū)将在100户无子女、有(yǒu)房产老人中做“以房养老”试点，试行以房养老制度。首轮试点选定台北市、新(xīn)北市、高雄市三地，对象是65岁以上拥有(yǒu)不动产、无继承人，但因拥有(yǒu)房产未能(néng)符合低收入户资格的单身老人。初步方案规定，65岁老人最高可(kě)贷房屋净值的五成、70到74岁老人可(kě)贷五成五、75岁老人可(kě)贷到六成。若老人去世，银行為(wèi)取回贷款，房屋将会拍卖，拍卖扣除贷款后，余额则纳入专属基金，作為(wèi)未来推动“以房养老”的财源。

    孟晓苏VS保监会

    “以房养老”有(yǒu)四大风险？

    反購(gòu)或让保险公司亏损？

    保监会：老人去世后，子女要反購(gòu)房屋。如果反購(gòu)的价格比房子当初抵押的价格低很(hěn)多(duō)，反購(gòu)肯定没问题。但如果老人活的时间很(hěn)長(cháng)，保险公司要不停地给他(tā)钱，成本增加，导致反購(gòu)的价钱很(hěn)高，子女就可(kě)能(néng)不反購(gòu)了。这样，亏损就要保险公司来承担。这就意味着，对保险公司而言，盈利是有(yǒu)上限的，但亏损是无上限的。

    孟晓苏：老人去世后，保险公司把房屋收回进行处理(lǐ)，这很(hěn)正常。子女要是購(gòu)买，这种处理(lǐ)國(guó)外有(yǒu)现成的方式，可(kě)以去學(xué)习，不要去做假设。其实，房屋并不一定要子女購(gòu)买，这么多(duō)年搞反向抵押贷款的國(guó)家，没有(yǒu)发生房屋子女不購(gòu)买、就无人購(gòu)买的现象。反購(gòu)只是个案的个别现象，任何國(guó)家都没有(yǒu)将反購(gòu)作為(wèi)第一选择，毕竟子女購(gòu)买不是主要形式。

    70年产权是政策风险？

    保监会：“以房养老”往往时间很(hěn)長(cháng)，老人的房子如果已经住了二三十年，离70年使用(yòng)权就很(hěn)近了，就存在很(hěn)多(duō)麻烦事。这个房子如果仅仅是老人住，就算70年使用(yòng)权到期都没问题，但是作為(wèi)一个商(shāng)业机构，如果拿(ná)了大量这样的房子，就可(kě)能(néng)面临政策风险。

    虽然《物(wù)权法》规定70年产权到了不花(huā)钱就可(kě)以续，但这个政策对个人和商(shāng)业机构拿(ná)房子是两个概念。

    个人的房子，说白了，就算没有(yǒu)法律的规定，政府也没办法，比如说一个老人住在那里，70年使用(yòng)权满了之后，让老人再交筆(bǐ)钱是很(hěn)难的，法律对自然人还是比较宽容的；但是商(shāng)业企业如果握有(yǒu)大量这样的房屋，政策风险是很(hěn)大的。个人和企业是有(yǒu)很(hěn)大差别的，企业会考虑70年使用(yòng)权问题。

    孟晓苏：这里有(yǒu)两点需要说明：第一，房屋产权是永久的，只是土地使用(yòng)权是70年。保监会把概念理(lǐ)解错了。《物(wù)权法》对住宅建设用(yòng)地使用(yòng)期期满后有(yǒu)四个字“自动续期”，70年土地使用(yòng)权到期以后，自动续期70年，140年到期之后再自动续期70年。只要《物(wù)权法》不被修改，永遠(yuǎn)都有(yǒu)效。第二，法律面前人人平等。法律上没有(yǒu)写明对某些人自动续期，对某些人就不自动续期，“自动续期”政策对个人和企业都是一样的，不存在厚此薄彼的情况。

    保监会提出的设定是不对的，担心也毫无道理(lǐ)。

    房屋质量是个麻烦？

    保监会：我國(guó)的房屋跟國(guó)外不一样。國(guó)外反向抵押贷款為(wèi)什么做的很(hěn)多(duō)？大量的不是公寓做“以房养老”，而是独幢的房子。公寓做“以房养老”也是很(hěn)少的。但是我國(guó)的公寓自己住了四五十年，然后保险公司再接手弄个几十年，过了好多(duō)年，房屋质量的可(kě)靠程度就不够。这是一个很(hěn)大的區(qū)别点。另外，公寓有(yǒu)很(hěn)多(duō)麻烦事，比如公共部门的维修、電(diàn)梯、房屋的折旧等，这个时候，如果一个保险公司握有(yǒu)大量的这样的房子，就很(hěn)麻烦。

    孟晓苏：我的观点是房子越破越好。如果房子被拆迁就太好了，保险公司能(néng)赶上拆迁就乐死了，因為(wèi)一旦拆迁就全货币化了。保险公司不就是因為(wèi)老人拿(ná)不出现钱来，才“以房养老”的？如果假定房屋拆迁，就出现两种可(kě)能(néng)：第一，房子就变成现金保险了，也就变成了一种正常的养老产品了，这是所有(yǒu)保险公司最欢迎的，而且这个产品就没有(yǒu)任何障碍。第二，抵押贷款的情况下，保险公司的资产随着老人房子拆迁的货币化自然升值。现在的拆迁房都很(hěn)贵。如果说看走眼了，非得弄个没有(yǒu)保障的，比如拿(ná)小(xiǎo)产权做了反向抵押贷款，结果法律上得不到保护。哪个保险公司会这么做呢(ne)？所以一定是找那个最安全的房产。而这种最安全的房产就包括在市中心准备拆迁的房子。

    房地产市场必须活跃？

    保监会：做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下。这个很(hěn)重要。中國(guó)三四線(xiàn)城市往往不具备这个条件，所以要做以房养老，可(kě)能(néng)只有(yǒu)在一二線(xiàn)城市考虑。

    一二線(xiàn)城市中，保险公司对公寓“以房养老”有(yǒu)很(hěn)多(duō)顾虑，也有(yǒu)很(hěn)多(duō)的限制，其实它的市场空间没有(yǒu)想象得那么大。商(shāng)业企业的目的是赚钱，但是作為(wèi)一个负责任的商(shāng)业企业，在承担社会责任的同时还要赚钱，不可(kě)能(néng)大量地亏损去做这个事情。

    孟晓苏：房地产市场是否活跃的判断，不能(néng)从前十年的观点来看。

    十年前确实是一線(xiàn)城市比较活跃，但现在随着中國(guó)整个城镇化进程在全國(guó)展开，中國(guó)的房地产市场从一線(xiàn)城市迅速向二三線(xiàn)城市蔓延，特别是國(guó)家鼓励农民(mín)进城，主要进入到中小(xiǎo)城市，户籍政策的放开，使得二三線(xiàn)城市的房地产市场往往比一線(xiàn)城市活跃。

    从房价涨幅来看，二三線(xiàn)城市的涨幅也比一線(xiàn)城市大，因為(wèi)一線(xiàn)城市往往是政策打压的重点。尤其在最近一段时间政策的打压下，一線(xiàn)城市的房地产市场反而不大活跃。

    这里需要强调的是，反向抵押贷款作為(wèi)新(xīn)事物(wù)如果要试点，还是应该先在一線(xiàn)城市试点。因為(wèi)一線(xiàn)城市的房价比较高。这样每个月老人抵押以后所获得的起付金就比较高；再者，这些一線(xiàn)城市老人的文(wén)化程度一般比较高。一般反向抵押贷款要选择一些文(wén)化程度高的地方，这些人容易接受这一新(xīn)事物(wù)。